Een aannemer die niet herstelt, een verborgen gebrek na de koop, een verhuurder die de schimmel laat zitten, een brief van de gemeente: het draait bijna altijd om wat er mis is en wat herstel kost. Dat leggen wij vast, en wij zeggen welke specialist u nodig heeft.
De eerste weging kost niets
Wij lezen uw stukken en zeggen welke stap eerst komt, ook als dat geen advocaat is.
Bewijs dat uw jurist kan gebruiken
Per gebrek leggen wij vast wat er mis is en waarom, op vragen die wij vooraf met uw jurist afstemmen.
Vaste prijs, betaald na het rapport
Voor het dossier krijgt u vooraf een vaste prijs. U betaalt pas na het definitieve rapport.
Daarna een bouwer die herstelt
Is de route rond, dan herstelt een bouwer op onze begroting: uit ons netwerk, of uw eigen, door ons getoetst.
Waar het misgaat
Bij een conflict over uw huis zegt meestal de andere partij wat er mis is en wat herstel kost: de aannemer die het werk deed, de verkoper, de verhuurder of de verzekeraar. Dat is begrijpelijk, maar hij is ook degene die moet betalen.
Zoekt u hulp, dan vindt u twee soorten. De jurist beoordeelt uw positie en schrijft de brief, de keurder stelt het gebrek vast. Allebei stoppen ze daar. Wie uw huis daarna herstelt, zoekt u zelf.
En welk rapport er ligt, maakt veel uit. In een rechtszaak bij de rechtbank Gelderland schatten twee deskundigen het herstel van hetzelfde lekkende werk op € 17.713 en op € 123.890. U bent ook niet de enige: bij één rechtsbijstandsverzekeraar kwamen in een jaar 11.100 vragen over bouwgeschillen binnen, een record.
Bron: Rechtbank Gelderland (2024); Stichting Achmea Rechtsbijstand (2024), alle vragen over bouwgeschillen, niet alleen over verbouwingen.
Wat het u kan kosten
Het geld gaat zelden op aan het conflict zelf. Het gaat op aan uitzoekwerk, aan bewijs dat niet telt en aan werk dat blijft liggen.
Een advocaat bouwrecht rekent al snel € 250 tot € 350 per uur, zonder btw. Rekenvoorbeeld: zes uur uitzoeken wat er mis is en wat er was afgesproken, is € 1.500 voordat er een brief ligt. Soms was een brief van uzelf genoeg geweest.
U betaalt juridische uren voor bouwkundig werk.
Uw jurist vindt het rapport te dun, of de rechter legt het weg omdat de tegenpartij er niet bij was. Vaak sprak niemand vooraf af welke vragen het rapport moest beantwoorden. Dan begint u opnieuw en laat u een tweede rapport maken.
U betaalt twee keer, en uw zaak ligt stil.
Is de ruzie voorbij of uw aannemer failliet, dan staat het werk er nog half. Een andere bouwer die het durft af te maken, is lastig te vinden. En laat u te vroeg een ander herstellen, dan kunt u de kosten soms niet meer op uw aannemer verhalen.
U zit met een half huis en geen bouwer.
Onze afspraken
U wilt weten waar u staat voordat u geld uitgeeft. Wij kennen de bouw van binnenuit: hoe een gebrek ontstaat, wat herstel echt kost en welk bewijs een jurist nodig heeft.
Wij lezen uw stukken, van de overeenkomst of koopakte tot het huurcontract of de brief van de gemeente, en zeggen welke stap eerst komt: een gesprek, een brief, een bemiddelaar, een klacht bij een commissie, een bezwaar, een deskundige of een advocaat. Is uw bewijs op orde en uw punt juridisch helder, dan zeggen we: ga direct naar een jurist.
Wij stemmen vooraf met u en uw jurist af welke vragen het rapport beantwoordt, en of de andere partij bij de opname aanwezig is. Beantwoordt het rapport die vragen niet, dan vullen wij het aan zonder meerprijs; nieuwe vragen krijgen een nieuw voorstel. U betaalt een vaste prijs, pas na het definitieve rapport.
Wij begroten wat herstel en afmaken kosten, zo compleet dat er ook voor gebouwd kan worden. Is de route rond, na een uitspraak, een schikking of de laatste brief van uw jurist, of is uw aannemer failliet of vertrokken? Dan herstelt een bouwer uit ons netwerk het werk op die begroting, of uw eigen bouwer, die wij eerst toetsen.
Soms is de aankondiging van een opname al genoeg, en komt de andere partij zelf met herstel. Dan stopt de opname. U betaalt niets zolang de opname nog niet plaatsvond; was het dossier al gemaakt, dan alleen dat deel, zoals het voorstel het noemt.
Iedere situatie
Een conflict over uw huis kan met veel partijen ontstaan, over klein of groot werk. Iedere situatie heeft haar eigen route, en wij zeggen welke.
Uw aannemer, installateur of keukenleverancier herstelt een gebrek niet, rekent meerwerk dat niet was afgesproken of stopt halverwege. Of de tekening of berekening klopt niet. Uw contract bepaalt de route: rechter, Raad van Arbitrage of Geschillencommissie.
Na de overdracht blijkt de vloer rot of lekt het dak, en de verkoper wijst naar de keurder. Of uw nieuwbouwwoning heeft gebreken bij de oplevering. De koopakte, de keuring en het garantiecertificaat bepalen wie u aanspreekt.
Uw verhuurder laat schimmel of lekkage zitten, of zegt dat het aan uw stoken en ventileren ligt. Of u verhuurt zelf en de huurder laat schade achter. Wij leggen vast wat er mis is en waar het vandaan komt.
De gemeente eist dat u een aanbouw of dakkapel aanpast of afbreekt, weigert uw vergunning, of geeft de buren een vergunning waar u last van krijgt. Wij zoeken uit wat de regels toestaan en vragen zo nodig de vergunning aan.
Scheuren na het heien of slopen naast u, verzakking door werk aan de weg of het riool, schade door de gaswinning, of ruzie over de erfgrens of een gemeenschappelijke muur. Wij leggen de schade vast en begroten het herstel.
Uw verzekeraar weigert een schade, de bank keert uw bouwdepot niet uit, of de eigenaren in uw VvE zijn het oneens over de gevel, het dak of een verbouwing. Wij onderbouwen wat er staat en wat herstel kost.
Ons aanbod
Weet u nog niet wat u nodig heeft, begin dan met de weging. Weet u dat er een rapport moet komen, dan begint u met het dossier.
Waar staat u?
Een gesprek en een eerste blik op uw stukken: wat speelt er, welk bewijs heeft u, wat ontbreekt, en welke stap komt eerst. Wij vragen of u rechtsbijstand heeft en welke commissie of instantie over uw zaak gaat. Ook als u nog geen advocaat nodig heeft, hoort u dat.
Wat het kost
Een gesprek en een blik op uw stukken.
Uw zaak op papier
Wij zetten iedere klacht met de datum op een tijdlijn, leggen de afspraken naast wat er gebeurde en houden gebreken en meerwerk apart. Daarbij komen een opname met een rapport op de vragen van uw jurist, en een begroting van wat herstel kost. Met dat dossier gaan wij naar de specialist die past. Is de route rond, dan herstelt een bouwer.
Wat het kost
Herstelt een bouwer via ons, dan betaalt hij ons voor dat voorwerk. Herstelt u niet met ons, dan is de begroting van het herstel op maat.
Eerder gedaan Voor een VvE in Amsterdam lag het rapport op tijd klaar voor de vergadering. Daarna brachten wij een gevelbedrijf aan dat een prijs gaf voor het herstel.
Voor huiseigenaren, kopers, huurders, verhuurders en VvE's met een conflict over hun huis: met een aannemer, installateur, adviseur, verkoper, verhuurder of huurder, de buren, de gemeente, een verzekeraar of de bank, over klein of groot werk, in heel Nederland.
Wat u krijgt
Dit heeft u in handen, van de eerste weging tot het herstel.
Wij zetten alles in één dossier: de tijdlijn, de afspraken, gebreken en meerwerk apart, het rapport en de begroting van het herstel. Uw jurist, verzekeraar, de commissie of de gemeente kan er meteen mee verder.
U hoort welke stap eerst komt en wie u daarvoor nodig heeft, ook als dat nog geen advocaat is.
Per gebrek staat erin wat wij zagen, de oorzaak als die te zien is, en de onderbouwing. U leest het eerst als concept.
U ziet wat herstel en afmaken kosten, zo compleet dat een bouwer ervoor kan bouwen.
Een jurist, advocaat bouwrecht, mediator of schade-expert met wie wij afspraken hebben. U geeft hem zelf de opdracht.
Is de route rond, dan herstelt een bouwer uit ons netwerk het werk, of uw eigen bouwer, die wij eerst toetsen.
Wat het u oplevert
Hij krijgt een geordend dossier en kan meteen aan de slag, in plaats van eerst uit te zoeken wat er mis is.
Het rapport beantwoordt de vragen die uw jurist vooraf stelde, met per gebrek de bevinding en de kosten van herstel.
Is de route rond, dan herstelt of maakt een bouwer het af op onze begroting. Zelf zoeken hoeft niet, maar mag.
Hoe het werkt
U vertelt wat er speelt en stuurt wat u heeft: de overeenkomst, de koopakte of het huurcontract, het proces-verbaal van oplevering, de brief van de gemeente, foto's, mails en appjes.
Wij zeggen wat de volgende stap is en wie daarvoor nodig is. Wij vragen ook of u rechtsbijstand heeft. Dit kost niets.
Is uw bewijs op orde en uw punt juridisch helder, dan gaat u direct naar een jurist.
U krijgt een voorstel met wat erin zit, een vaste prijs en de datum van de opname. Met uw jurist stemmen wij de vragen voor het rapport af.
Wij nemen het werk op, zonder te slopen tenzij dat is afgesproken. U en uw jurist lezen eerst het concept; daarna wordt het rapport definitief.
Herstelt de andere partij na de aankondiging, dan stopt het hier.
Tijdlijn, rapport en herstelbegroting gaan in één dossier. Daarmee gaan wij naar de specialist die past, of naar uw eigen jurist. U geeft hem zelf de opdracht.
Als u het wilt
Wij gaan mee naar een overleg met de andere partij of een mediation, en beantwoorden de vragen van uw jurist. Ieder moment heeft vooraf een vaste prijs.
Is de route rond, dan herstelt een bouwer uit ons netwerk op onze begroting, of uw eigen bouwer, die wij eerst toetsen. Wij begeleiden de bouw.
Vragen
De vragen die wij het vaakst krijgen, en wat mensen in Google vragen over een geschil over hun huis.
Meld het gebrek eerst schriftelijk en geef hem een termijn om te herstellen. Doet hij niets, dan volgt een ingebrekestelling: een brief met een laatste termijn. Pas daarna start u een procedure. Bij de eerste weging zeggen wij hoe u dat aanpakt; een jurist schrijft de brief als dat nodig is.
Leg vast wanneer u wat meldde, en laat het werk nog niet door een ander herstellen. Doet u dat te vroeg, dan kunt u de kosten soms niet op hem verhalen. Met het dossier stuurt een jurist een ingebrekestelling of een laatste brief. Is die route rond, dan kan een bouwer uit ons netwerk het herstel doen.
Dat hangt af van uw contract. Staat de nieuwste AVA Consumenten in uw contract, dan kiest u tussen de rechter en de Raad van Arbitrage. Naar de Geschillencommissie kunt u alleen als uw aannemer bij BouwGarant is aangesloten en uw contract de commissie noemt; het klachtengeld is € 260. Een zaak tot € 25.000 kan bij de kantonrechter, zonder advocaat.
Meld het de verkoper schriftelijk zodra u het ontdekt, en laat het nog niet herstellen: hij moet het kunnen zien. Of hij betaalt, hangt af van wat hij wist, wat u zelf had kunnen zien en wat de koopakte zegt. Wij stellen vast wat er mis is, hoe lang het er vermoedelijk al zit en wat herstel kost.
Meld de gebreken schriftelijk en geef uw verhuurder zes weken. Herstelt hij niets, dan vraagt u de Huurcommissie om tijdelijke huurverlaging: bij sociale huur, en bij middenhuur met een contract vanaf 1 juli 2024. In de vrije sector gaat u naar de kantonrechter. Wij leggen vast wat er mis is, en of het komt door lekkage, kou of ventilatie.
Laat geen termijn verlopen. Meestal krijgt u eerst een brief met het voornemen, en daarop kunt u reageren. Tegen het besluit zelf maakt u binnen zes weken bezwaar. Vaak kan wat er staat alsnog vergund worden, soms met een aanpassing. Wij zoeken uit wat de regels toestaan en wat aanpassen kost, en vragen de vergunning aan.
Dat vraagt u vooraf na bij uw verzekeraar. Geeft uw verzekeraar of zijn jurist ons de opdracht, dan sturen wij de factuur aan hem, op zijn voorwaarden. Anders factureren wij aan u, en declareert u het zelf. U betaalt pas na het definitieve rapport.
Wij werken voor u als opdrachtgever en zeggen wat wij zien, ook als dat tegen uw verwachting ingaat. Wie ons waarvoor betaalt, zeggen wij open: u betaalt het dossier, en herstelt een bouwer via ons, dan betaalt hij ons voor het voorwerk. Brachten wij de bouwer in uw conflict ooit aan, dan zeggen wij dat vooraf.
Ook interessant
Bereid uw aanvraag en benodigde stukken voor.
Maak afspraken vóór de uitvoering duidelijk.
Laat de staat en aandachtspunten beoordelen.
Bekijk welke zekerheid bij uw project past.
Bereid de uitbreiding van uw woning voor.
Leg uw bouwplan vast in bruikbare tekeningen.
Maak kosten inzichtelijk en beheersbaar.
Vergelijk partijen op dezelfde uitgangspunten.
Uw eerste stap
Stuur wat u heeft: de overeenkomst, de koopakte of het huurcontract, de brief van de gemeente, foto's, mails en appjes. U hoort zonder kosten welke stap eerst komt. Wie te vroeg de verkeerde stap zet, betaalt later twee keer.
Routekaart
Een conflict begint met een helder dossier en een passende specialist.
