Bouwbureau NederlandVraag voorleggen
Een verbouwd pand met nieuwe appartementen in de zon, met bewoners op een balkon en voor de deur

Haalbaarheids­onderzoek voor ontwikkelaars

Splitst u één pand, zet u een appartementengebouw op uw kavel of ontwikkelt u een hele locatie? Wij rekenen planologie, bouw en rendement door voordat u een positie inneemt. Van aankoop tot verkoop houdt u één aanspreekpunt, met investeerders, financiers en makelaars uit ons netwerk.

Vraag het onderzoek aanBegin met de Aankooptoets

  • Decennia rekenwerk voor bouw en ontwikkeling

    Voor ontwikkelaars, beleggers en bouwbedrijven. Uw begroting per post, voor ieder scenario.

  • Van één pand tot een hele locatie

    Splitsen, transformeren, gestapeld of seriematig bouwen, voor ontwikkelaars, beleggers, corporaties en fondsen.

  • Ons netwerk, van kapitaal tot koper

    Investeerders, beleggers, familiefondsen en financiers, en makelaars voor de aankoop en de verkoop.

  • Eén opdracht, één factuur

    Wij zijn uw opdrachtnemer voor het hele onderzoek, ook voor het ruimtelijke deel.

Waar het misgaat

Eén pand of een hele locatie: uw geld staat vast, de som verschuift

Bij één pand dat u splitst of transformeert gaat het om maanden, en bepalen een paar posten uw marge. Een grote woningbouwlocatie duurt van ontwikkeling tot oplevering gemiddeld tien jaar, waarvan zes in de planvorming. Uw optie en uw rente lopen intussen door.

En de som verschuift, bij iedere omvang. Bouwen werd sinds 2021 een derde duurder. Bij meer dan de helft van de geplande woningen liggen de kosten boven de opbrengst, met € 10.000 tot € 35.000 per woning.

Iedere adviseur levert zijn eigen rapport. Wat ze samen met uw grondprijs doen, en de ingang bij een financier, belegger of koper, zoekt u zelf.

Bronnen: minister van VRO aan de Tweede Kamer (2025); CBS, bouwkostenindex nieuwbouwwoningen (2026); de twaalf provincies, IPO (2025).

Infographic in vier beelden. Een belegger rekent grof: € 100.000 verbouwen, € 50.000 over. De bouwkosten zijn een kengetal per m², en of de gemeente het hele programma toestaat, weet hij nog niet. Dan noemt een bouwer zijn prijs: € 50.000 meer, de marge is weg; een rekenvoorbeeld. Bij ons ligt er een begroting per post voor dit pand, vóór u beslist.

Waar het snijdt

Vier plekken waar een ontwikkeling in de praktijk vastloopt

U kent ze uit uw eigen dossiers, bij één pand net zo goed als bij een hele locatie. Ze vallen tussen de rapporten van de adviseurs in, en komen bij u terecht.

  1. Bezwaar en beroep zetten uw planning stil

    Tegen 40 procent van de bestemmingsplannen loopt beroep bij de Raad van State, tegen 32 procent van de omgevingsvergunningen bezwaar (NEPROM, in een Kamerbrief van juni 2025). Bij een vergunning kost dat tot anderhalf jaar, ook als het om een splitsing of optopping gaat.

    Wat het met u doet: Iedere maand wachten gaat van uw marge af.

  2. Stikstof, het stroomnet en de plek zelf

    Ruim de helft van de geplande woningbouw ligt binnen 5 kilometer van stikstofgevoelige natuur, en het volle stroomnet raakt meer dan 30 procent (provincies, oktober 2025). Bij één pand gaat het eerder om vervuilde grond, archeologie of vleermuizen in de spouw die uw verbouwing ophouden.

    Wat het met u doet: Uw positie blijkt minder waard dan u betaalde.

  3. Uw kengetal is ouder dan de markt

    Bouwen werd sinds 2021 een derde duurder (CBS). Een kengetal per m² zegt bovendien niets over de fundering, de draagstructuur van bestaand vastgoed, de installaties of het bouwsysteem. Valt de aanneemsom hoger uit, dan is uw marge weg.

    Wat het met u doet: U heeft gekocht op een som die niet klopte.

  4. De financier wil eerst zekerheid

    Banken financieren een project met koopwoningen meestal pas bij 70 procent voorverkoop (onderzoek voor het ministerie van BZK). Bij een klein project vraagt de financier een taxatie en een begroting die sluit. En de bouwer geeft een vaste prijs pas op het bestek.

    Wat het met u doet: Uw plan ligt klaar, maar de bouw begint niet.

Hoe wij het oplossen

Per knelpunt een route, voordat u er geld in steekt

Wat overheid of markt veroorzaakt, lossen wij niet op; wij werken er sneller en anders omheen. Mist uw team een specialist, dan halen wij die snel aan tafel.

Een architect en een rekenaar van ons bekijken aan een werktafel een situatietekening en een begroting van een voormalige kerk die woningen wordt
Uw positie en de prijs

Wij rekenen terug van opbrengst en stichtingskosten naar de prijs die uw plan voor grond of pand draagt, per scenario. Zo weet u vóór uw bod, uw voorbehoud of uw inschrijving op een tender wat u maximaal kunt bieden.

Gemeente, procedure en kostenverhaal

Wij leggen het plan dat de gemeente vraagt naast het plan dat u wilt: bij een splitsing de minimale woninggrootte en de regels voor omzetten en splitsen, op een grote locatie sociale huur, middenhuur, parkeren en kostenverhaal. U gaat het vooroverleg in met cijfers. En een scenario met bezwaar en beroep laat zien wat een jaar vertraging met uw rendement doet.

Stikstof, archeologie, bodem en ecologie

Wij zeggen welke onderzoeken de locatie vraagt en in welke volgorde, en zetten ze als post in de som. Ligt de locatie bij beschermde natuur, dan kan een scenario rekenen met minder uitstoot tijdens de bouw: prefab uit de fabriek en minder materieel op de bouwplaats.

Stroomnet, energie en duurzaamheid

Zit het net vol, dan rekent een scenario met minder aansluitvermogen, een batterij of afspraken over flexibel netgebruik. Zo ziet u of het plan ook loont als de netbeheerder nog geen capaciteit heeft. De energie-eisen en verwarmen zonder gas staan ook in de som.

Bouwsysteem: traditioneel, prefab of seriematig

Wij rekenen met elk bouwsysteem: traditioneel in steen en beton, houtskeletbouw, prefab of seriematig. In het onderzoek ziet u wat elk systeem, herhaling of gestapeld bouwen doet met de kosten en de bouwtijd, en dus met de tijd dat uw geld vastzit.

Voorverkoop, financiering en afzet

Wij rekenen uw plan door zoals een financier het beoordeelt, of het nu om vier appartementen gaat of om een heel complex. Moet u 70 procent voorverkopen voordat de bank meedoet, dan zoeken wij vroeg een belegger of corporatie uit ons netwerk die een deel kan afnemen.

Voor iedere opgave

Van woningbouw en zorg tot maatschappelijk vastgoed

Iedere opgave en iedere schaal heeft eigen regels, risico's en rekenwerk. Wij rekenen uw plan door met wat daarbij hoort.

  • Nieuwbouw, gestapeld en grondgebonden

    Van een appartementengebouw op één kavel tot een gebied met gestapelde en grondgebonden woningen. Wij rekenen programma, woningmix, parkeren en bouwsysteem door: traditioneel, prefab, of seriematig als uw plan herhaling heeft.

  • Renovatie, vernieuwbouw, mutatie en verduurzaming

    Wat blijft staan en wat wordt vervangen? Wij beoordelen draagstructuur, schil, installaties en energieprestatie, van één object tot de complexgewijze aanpak van een corporatie, en wat het vastgoed daarna oplevert.

  • Transformatie en herbestemming

    Kantoren, winkels, onderwijsgebouwen en gebedshuizen die een woonfunctie krijgen. Dan tellen de bestaande draagstructuur, brandveiligheid, geluid en daglicht, en bij een monument wat er behouden moet blijven.

  • Splitsen en optoppen

    Meer woningen in of op bestaand vastgoed, van één pand tot een heel complex. Wij toetsen het omgevingsplan, de constructie en de splitsing in appartementsrechten, en zetten de extra opbrengst tegen de kosten.

  • Zorgvastgoed en wonen met zorg

    Geclusterd wonen, wonen met zorg en vastgoed voor zorg met verblijf. Met eigen eisen aan indeling, installaties en brandveiligheid, en een exploitatie die aansluit op de financiering van de zorg.

  • Onderwijs, gebedshuizen en maatschappelijk vastgoed

    Vaak met een bestuur, stichting of gemeente als opdrachtgever. Wij rekenen nieuwbouw, uitbreiding of herbestemming door, en zeggen wat het gebouw vraagt als het een andere functie krijgt.

Wie er aan tafel zit

Calculatie, architectuur en bouw aan één tafel

U houdt de regie over uw project. Wij brengen de disciplines en de ingangen, met één aanspreekpunt van de eerste som tot de verkoop.

  1. Calculatie met drie generaties bouwkundige kennis

    Wij rekenen aan bouw en ontwikkeling, voor ontwikkelaars, investeerders en bouwbedrijven. Uw begroting per post en per scenario volgt onze eigen rekenroute, zodat uw ontwikkelmanager post voor post ziet waar zijn som afwijkt.

  2. Architectuur van woningbouw tot monument

    Onze partnerarchitect maakt het ruimtelijke en juridische deel. Zijn bureau ontwerpt woningbouw, onderwijs, zorg en utiliteit, en restaureert en herbestemt monumenten.

  3. Bouwkennis van elk bouwsysteem

    Wij kennen de bouwbedrijven in ons netwerk, van traditioneel tot prefab, en weten wie welk systeem goed bouwt. Wilt u, dan leest een van hen uw begroting na op prijs en bouwtijd.

  4. Kennis van beleggers, financiers en corporaties

    Wij weten uit ons eigen netwerk hoe ontwikkelaars, institutionele beleggers, investeerders, familiefondsen en corporaties een project beoordelen. Daarom rekenen we uw plan door zoals de partij die het straks koopt, financiert of beheert.

Van A tot Z

Eén aanspreekpunt voor alles wat u bij uw ontwikkeling tegenkomt

  • Kapitaal en financiering

    Ons netwerk telt investeerders, beleggers, familiefondsen en financiers. Zoekt u financieringsruimte, een mede-investeerder of een belegger die het project afneemt, dan zoeken wij met u wie bij uw plan past.

  • Makelaars voor aan- en verkoop

    Wij hebben aankoop- en verkoopmakelaars in ons netwerk. De een helpt u bij het verwerven van grond of vastgoed, de ander bij de verkoop van uw woningen of het hele project.

  • Hulp bij de verkoop

    Bij de verkoop werken wij met financieringspartijen en met specialisten in inrichting en afwerking. Ook in de laatste fase van uw project staat u er niet alleen voor.

  • Projecten verkopen en portefeuilles ruilen

    Past een project niet meer in uw portefeuille, of zoekt u er een bij? Via ons netwerk verkopen ontwikkelaars en beleggers projecten aan elkaar of ruilen ze portefeuilles. Daar hebben wij veel ervaring mee.

  • Uw belang is ons belang

    Wij concurreren niet met u. Ons uitgangspunt is een project dat voor u rendabel is. En wij tekenen altijd een geheimhoudingsverklaring met u, zodat uw informatie bij ons blijft.

Onze afspraken

Vier afspraken, zodat u weet waar u staat vóór u beslist

U wilt weten wanneer u genoeg weet voor een go of no-go. Wij rekenen al decennia aan bouw en ontwikkeling, voor ontwikkelaars, investeerders en bouwbedrijven. Aannemers, adviseurs en opdrachtgevers beoordelen ons erop of onze begroting nog klopt als de bouw begint. Dit spreken we vooraf met u af.

Een ontwikkelaar en een adviseur van ons bekijken aan tafel een begroting en een plattegrond, ontspannen en in gesprek

  1. Wat de gemeente en de locatie toelaten, in scenario's

    Wij zoeken uit wat het omgevingsplan toestaat en welke onderzoeken de locatie vraagt. U krijgt scenario's, bijvoorbeeld het maximum en een kleiner alternatief, elk met het rendement, en de vragen voor het vooroverleg. Leges en onderzoeken door derden noemen we vooraf; u betaalt ze zelf, en ze staan als post in de som. Het besluit blijft bij de gemeente.

  2. Een begroting per post, nagelezen door een bouwer

    Wij begroten uw object per post en per scenario. Wilt u, dan leest een bouwbedrijf uit ons netwerk de begroting na op prijs en bouwtijd. Buiten de regio's van onze bouwpartners zeggen we vooraf dat dat niet kan; wil geen bouwbedrijf nalezen, dan staat dat in het onderzoek. Een post die wij vergaten, rekenen we zonder kosten bij.

  3. Een datum die past bij uw biedmoment

    Bij de aanvraag vragen we wanneer u moet bieden of hoe lang uw bedenktijd loopt. In de bevestiging staat de datum van het onderzoek. Past die niet binnen uw bedenktijd, dan zeggen we dat vooraf. De Aankooptoets heeft u binnen vijf werkdagen na complete stukken.

  4. Na iedere stap beslist u of u verder gaat

    U betaalt per stap een vaste prijs uit de bevestiging. Stopt u halverwege het onderzoek, dan betaalt u alleen het deel dat af is, en niets zolang er niet gerekend is. En kan het niet, dan zeggen we dat: ons advies is doorgaan, aanscherpen of stoppen.

Ons aanbod

Twee manieren om te weten of uw project loont

Wilt u het object serieus kopen of ontwikkelen, dan neemt u het onderzoek. Moet u eerst weten of u biedt, dan begint u met de Aankooptoets.

Een leeg kantoorpand in een Nederlandse straat, in de zon, dat tot woningen verbouwd kan worden

Kopen of ontwikkelen

Haalbaarheids­onderzoek

Scenario's getoetst aan het omgevingsplan en aan wat de locatie vraagt, een begroting per post, en de stichtingskosten en het rendement per scenario. Daarbij een plan van aanpak: welke onderzoeken en specialisten nog nodig zijn, en in welke volgorde. Ligt er al een plan dat vastzit, dan beginnen we bij wat er ligt.

Wat het kost

  • Onderzoek, zonder btwvanaf € 3.500Eén object tot ongeveer 15 woningen en twee scenario's
  • Begroting voor de bouw€ 0Als wij daarna de bouwer kiezen of bouwen; het onderzoek betaalt u wel

De helft bij de bevestiging, de helft bij de oplevering.

Vraag het onderzoek aan
Een belegger bekijkt bij een te koop staand pand de cijfers op een tablet

Vóór uw bod

Aankooptoets

Wij rekenen het plan door zoals u of de makelaar het programma aanneemt: onze raming per werkpakket, de totale investering met kosten koper, de opbrengst en een advies. Met de lijst van wat u bij de gemeente moet navragen. Een vergunningsoordeel, taxatie of offerte zit er niet in.

Wat het kost

  • Aankooptoets, zonder btw€ 750

Vooraf betaald; binnen vijf werkdagen na complete stukken
Verrekend met het onderzoek als u dat binnen drie maanden neemt.

Vraag de Aankooptoets aan

Zo deden we het al In Zeist kwam onze eerste begroting voor de transformatie van een horecapand met bovenwoning naar vier appartementen boven het budget van de klant. Wij rekenden een lichtere variant door, in dezelfde prijs.

Voor ontwikkelaars, beleggers, corporaties, fondsen en maatschappelijke opdrachtgevers: van één pand dat u splitst tot een locatie voor gestapelde of seriematige bouw.

Wat u krijgt

Een dossier om op te beslissen, en wat er niet in zit

Dit heeft u na het Haalbaarheidsonderzoek in handen.

  • Advies: doorgaan, aanscherpen of stoppen

    Op basis van de scenario's, de begroting en het rendement, met wat er waar moet zijn om door te gaan.

  • Scenario's getoetst aan het omgevings­plan

    Wat het plan toestaat, binnen of buiten het plan, het programma, parkeren, wat de locatie vraagt en de vragen voor het vooroverleg.

  • Een begroting per post

    Voor uw object en ieder scenario, per post uitgewerkt, zodat u ziet waar het bouwbedrag vandaan komt.

  • Stichtings­kosten en rendement

    Per scenario: aankoop met kosten koper en overdrachtsbelasting, bouw, bijkomende kosten, onvoorzien en de opbrengst uit verkoop of verhuur.

  • Een plan van aanpak

    Welke onderzoeken nog nodig zijn, zoals bodem, ecologie, stikstof, archeologie, constructie of de netaansluiting, welke specialisten en in welke volgorde.

  • Een bespreking van de uitkomst

    We bespreken de uitkomst met u en wat u als volgende stap kunt doen.

Dit zit er niet in

  • Fiscaal advies en subsidieaanvragen
  • Een taxatie
  • De vergunningaanvraag zelf
  • De constructie­berekening en onderzoeken door derden
  • Een garantie op vergunning, financiering, rendement of prijs

Wat het u oplevert

Van een grove som naar een besluit op tijd

Dit verandert er voor u, ook als het antwoord nee is.

Een ontwikkelaar staat in de zon voor een opgeleverd appartementengebouw dat vroeger een kantoor was
  1. U weet welk programma kans maakt

    U ziet per scenario wat er overblijft. Valt het maximum af, dan weet u al wat het kleinere plan oplevert.

  2. U biedt met een begroting voor dit object

    Geen kengetal per m², maar een begroting per post voor uw eigen object, met dezelfde posten in ieder scenario.

  3. U stopt op tijd als het niet loont

    Zonder eerst een ontwerp of vergunningstraject te betalen. Een ontwikkelaar zei het zo: “Stoppen is dan geen mislukking.”

Hoe het werkt

Van uw adres tot een besluit

Kiezen wij de bouwer of bouwen wij, dan zijn de begroting en de voorbereiding van de bouw gratis.

  1. Kosteloos

    Uw aanvraag

    U stuurt het adres, de stukken die u heeft, zoals tekeningen, verkoopinformatie en foto's, en uw biedmoment. Een kort eerste gesprek is kosteloos, zonder schriftelijk advies.

  2. Prijs en datum vooraf

    U krijgt een bevestiging met wat erin zit en wat niet, de prijs, het betaalmoment en de datum.

  3. Als u eerst wilt weten of u biedt

    De Aankooptoets

    Wij rekenen het plan door zoals u of de makelaar het aanneemt, met de investering, de opbrengst en een advies.

    Past het niet, dan stopt u hier, vóór uw bod.

  4. Het onderzoek

    Wij toetsen uw plan aan het omgevingsplan, maken de begroting per post voor ieder scenario en rekenen de stichtingskosten en het rendement uit.

  5. Bespreking en advies

    We bespreken de uitkomst met u, met de lijst van wat er nog moet gebeuren en in welke volgorde.

    Na de bespreking beslist u of u verder gaat.

  6. Als u doorgaat

    Het vervolg

    Vooroverleg met de gemeente, vergunning, een bouwprijs en de bouw. Iedere fase krijgt een eigen bevestiging met een vaste prijs.

Een belegger maakt foto's van de gevel van een pand dat hij wil kopenEen ontwikkelaar leest op kantoor een opdrachtbevestiging op zijn laptopEen rekenaar van ons werkt aan twee schermen met een begroting en een plattegrondEen architect en een rekenaar bekijken samen een massastudie en een begrotingEen ontwikkelaar en een adviseur van ons lopen door een leeg pand met het rapport in de handPrefab gevelelementen worden met een kraan op een verbouwd pand gezet

Vragen

Wat ontwikkelaars, beleggers en corporaties ons vragen

Staat uw vraag er niet bij, stel hem dan.

Stel uw vraag
Wat kost een haalbaarheids­onderzoek?

Bij ons vanaf € 3.500 zonder btw, voor één object tot ongeveer 15 woningen en twee scenario's. Uw vaste prijs staat vooraf in de bevestiging. Wilt u eerst weten of u biedt, dan kost de Aankooptoets € 750 zonder btw. Die verrekenen we als u binnen drie maanden het onderzoek neemt.

Hoe kunnen begroting en voorbereiding gratis zijn als we met jullie bouwen?

Omdat de bouwer ons ervoor betaalt. Een bouwer komt normaal zelf kijken, maakt zelf een begroting en neemt de offerte met u door. Dat doet hij ook voor de projecten die hij niet krijgt, en die uren rekent hij door in zijn prijs. Kiezen wij de bouwer of bouwen wij, dan ligt dat werk al klaar als de bouw begint. De bouwer betaalt ons daarvoor een vergoeding uit dat deel van zijn prijs, en houdt zelf meer tijd over om te bouwen. Met onze vaste bouwers is dat een vaste afspraak. U betaalt er dus niet apart voor: het zit in de aanneemsom, zoals bij elke bouwer, en die ziet u vooraf in onze begroting. Het haalbaarheidsonderzoek staat daar los van; dat betaalt u altijd.

Kunnen jullie garanderen dat gemeente, netbeheerder of bank meewerkt?

Nee, dat besluit ligt bij hen. Wel kiezen we de scenario's in het onderzoek zo dat er een plan B ligt als het tegenzit: een kleiner programma, minder aansluitvermogen of een belegger die een deel afneemt. Zegt de gemeente daarna nee, dan is een nieuw scenario een nieuwe opdracht met een eigen prijs.

Is dit voor één pand net zo goed als voor een grote locatie?

Ja. Bij één pand is het onderzoek compact, en vaak begint u met de Aankooptoets. Bij een grote locatie, gestapeld of seriematig, of een heel complex van een belegger, fonds of corporatie rekenen we meer scenario's en fasen door, met de specialisten die uw plan vraagt. Uw vaste prijs staat vooraf in de bevestiging.

Jullie netwerk telt ook ontwikkelaars. Blijft ons plan vertrouwelijk?

Ja. Wij tekenen altijd een geheimhoudingsverklaring met u, en wat u ons over uw plan, uw positie of uw cijfers vertelt, delen we met niemand zonder uw toestemming. Wij concurreren niet met u: ons uitgangspunt is een project dat voor u rendabel is.

We hebben een eigen ontwikkel­manager. Wat voegen jullie toe?

Een tweede blik op het bouwbedrag. Wij maken een begroting per post voor uw object en ieder scenario, en die kan hij naast zijn eigen som leggen. Zo ziet hij post voor post waar de verschillen zitten. Het ruimtelijke deel kan hij zelf doen; dan spreken we vooraf af wat het onderzoek nog omvat.

Wat moet ik aanleveren?

Het adres, de stukken die u heeft en uw biedmoment of bedenktijd. Denk aan tekeningen, verkoopinformatie en foto's. Ligt er al een rapport, begroting of tekening van een plan dat vastzit, stuur die dan mee. Dan beginnen we bij wat er ligt en zoeken we uit waar het blokkeert.

Ook interessant

Andere diensten voor bedrijven en organisaties

Bewoners op de stoep voor een gerenoveerd pand met nieuwe appartementen, in de avondzon

De eerste stap

Stuur ons het adres en uw biedmoment

Stuur ons de locatie, de stukken die u heeft en wanneer u moet bieden. Wij tekenen eerst een geheimhoudingsverklaring met u. Een kort eerste gesprek is kosteloos.

Vraag het onderzoek aan

Routekaart

Projecthaalbaarheid

Een projectbesluit rust op locatie, ontwerp, kosten en de stukken die nog ontbreken.